Marché immobilier 2026 : un bilan en demi-teinte entre stagnation et disparités locales

Identique au total de 2025, ce chiffre hisse l'exercice en 7e position depuis le début du siècle, mais confirme l'arrêt de la reprise entrevue fin 2025. Pour la Corse, ce palier national recouvre des dynamiques divergentes qu'il faut lire segment par segment.

L'écart se creuse entre l'ancien stabilisé et le neuf sinistré

L'ancien se stabilise à un niveau élevé, sans évolution tarifaire notable sur un an. Les dix plus grandes villes de province cèdent 0,4 %; Paris reste à zéro. Les écarts internes sont francs: Montpellier recule de 2,2 %, Nantes de 2,1 %, Nice de 1,4 %, quand Bordeaux progresse de 2,6 % et Rennes de 2,5 %. Thomas Lefebvre, directeur scientifique du groupe, le résume sans détour: « il n'y a pas un seul marché immobilier, mais plein de petits marchés partout en France ». La Corse illustre cette fragmentation. Le résidentiel courant subit la stabilisation ambiante; le segment ultra-luxe, lui, continue d'enregistrer des valorisations record, à contre-courant du ralentissement général.

Le neuf traverse une phase critique. Les réservations de logements collectifs plafonnent entre 15 000 et 16 000 par trimestre, contre 30 000 avant la crise Covid. La hausse brutale des taux de 2022 et l'arrêt du dispositif Pinel fin 2024 continuent de peser; l'élargissement du PTZ et le dispositif Jeanbrun n'ont pas, à ce stade, rétabli la fluidité du marché. Le barème des courtiers de septembre 2026 confirme la pression: 3,23 % sur 15 ans, 3,61 % sur 25 ans en taux moyen. Seule exception notable: les prix du neuf résistent et progressent de 1,5 % en Corse, selon l'observatoire de rentrée SeLoger.

Trois indicateurs à surveiller

Pour un opérateur ou un investisseur sur l'île, la lecture utile tient en trois chiffres. Taux longs: toute remontée au-delà de 3,60 % sur 25 ans pèsera mécaniquement sur la solvabilité des ménages. Dispositif neuf: la réactivation — ou non — d'un successeur opérationnel au Pinel décidera du redémarrage des réservations. Granularité locale: la Corse ne forme pas un marché unique, et l'écart entre l'ultra-luxe et le résidentiel courant dicte la stratégie d'acquisition. Recommandation tranchée: arbitrer entre la recherche de décote sur le résidentiel courant et la captation de valeur sur l'ultra-luxe, sans viser le cœur de gamme neuf, structurellement sous tension.