Immobilier : pourquoi les experts anticipent une chute des prix de 10 %

données relayées par The Guardian, les prix résidentiels australiens pourraient reculer de 10 % au niveau national, d'après les projections convergentes de plusieurs économistes, alors que la Reserve Bank of Australia s'oriente vers une quatrième hausse consécutive de ses taux directeurs. Cette trajectoire, si elle se matérialise, dépasserait les corrections habituelles de l'après-guerre et fournit un cadre d'analyse utile pour quiconque suit un marché immobilier taux-sensible.

L'ampleur projetée de la correction

Les données de Cotality montrent que les prix reculent désormais dans plus de 90 % des banlieues australiennes. Depuis le pic récent, la baisse nationale cumule moins de 4 %, mais Sydney et Melbourne accusent déjà un repli d'environ 7 %. Shane Oliver, chef économiste d'AMP, table sur six à neuf mois supplémentaires de baisse, pour un recul cumulé de l'ordre de 10 % à l'échelle nationale — ce qu'il qualifie de pire correction depuis la Seconde Guerre mondiale, hors précédente vague de -8 % en 2022-2023.

Les analystes de CBA vont plus loin: ils projettent une chute de 12 à 13 % à Sydney et Melbourne, et de 8 % à Brisbane, Perth et Adélaïde. L'Australian Financial Review rapporte que HSBC envisage également une baisse à deux chiffres, autour de 13 %. À Melbourne, le prix médian d'une maison a perdu près de 65 000 dollars australiens depuis octobre dernier, soit -6,3 %, ce qui constitue le dixième mois consécutif de repli — la correction la plus longue enregistrée depuis 2019 selon REA Group.

Les déterminants structurels

Trois forces convergent. Premièrement, la hausse des coûts d'emprunt liée au resserrement monétaire. Deuxièmement, une économie atone: selon les projections de CBA, la croissance du PIB australien au deuxième trimestre pourrait se limiter à 0,1 %, soit le rythme le plus faible en deux ans et demi. Troisièmement, une refonte de la fiscalité des investisseurs — modification du negative gearing et de l'abattement sur les plus-values — qui a déclenché un repli de la demande présenté comme le plus marqué depuis le début de la pandémie.

Michele Bullock, gouverneur de la RBA, a précisé que la baisse de l'immobilier ne constituait pas le sujet central des décisions monétaires, les prix demeurant 50 % au-dessus de leur niveau de 2020. Jonathan Kearns, ancien cadre supérieur de la RBA et chef économiste chez Challenger, confirme que la correction, bien que plus rapide qu'anticipé, ne suffira pas à empêcher une nouvelle hausse des taux lors de la réunion de début novembre.

Lecture pour l'investisseur

Le scénario australien n'est pas transposable mécaniquement à d'autres marchés. Il isole cependant une séquence claire: resserrement monétaire prolongé, modification du régime fiscal des investisseurs, pression à la baisse sur les prix et les volumes. Trois variables méritent un suivi rigoureux sur tout marché taux-sensible: la trajectoire des taux directeurs et son incidence sur le coût du crédit immobilier, le rythme des transactions sur la zone considérée, et la stabilité du cadre fiscal applicable aux revenus locatifs. Nous retenons une leçon simple: la décote ne se construit pas dans l'attente; elle se prépare en sécurisant sa capacité de financement et en arbitrant entre exposition et liquidité.